Vender una vivienda alquilada en Burgos: guía 2026

«Tengo un piso alquilado en Burgos y quiero venderlo, pero no sé si puedo hacerlo con el inquilino dentro». Esta es una de las consultas que más me llegan, y la respuesta corta es: sí, puedes vender una vivienda alquilada. Pero hay reglas que cumplir y derechos del inquilino que respetar, y si los ignoras, la venta puede complicarse o incluso anularse.

La buena noticia es que, bien gestionado, vender un piso alquilado es perfectamente viable y muchas veces hasta interesante: hay compradores (sobre todo inversores) que buscan precisamente eso, una vivienda que ya genera rentas desde el primer día.

Soy David Martínez, agente inmobiliario en Casoplan Inmobiliaria en Burgos, y en este artículo te explico paso a paso qué puedes hacer, qué derechos tiene tu inquilino, cómo vender tu vivienda alquilada sin sustos legales y cómo te podemos ayudar.

¿Se puede vender una vivienda con un inquilino dentro?

Sí, rotundamente. Como propietario, tienes pleno derecho a vender tu vivienda en cualquier momento, esté alquilada o no. Lo que no puedes hacer es ignorar el contrato de alquiler en vigor ni los derechos que la ley reconoce al inquilino.

La clave está en una idea fundamental: la venta no extingue el contrato de alquiler. El nuevo propietario, por norma general, se subroga en la posición del antiguo: hereda el contrato tal y como estaba. Es decir, el inquilino sigue viviendo allí con las mismas condiciones hasta que termine su contrato.

Los derechos del inquilino al vender la vivienda

Aquí está el corazón del asunto. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) protege al inquilino en estas situaciones, y hay dos derechos principales que debes conocer sí o sí.

Derecho de tanteo y retracto

Es el más importante. Significa que, antes de vender la vivienda a un tercero, debes ofrecérsela primero a tu inquilino en las mismas condiciones (precio y forma de pago). El inquilino tiene un derecho preferente a comprarla.

Tanteo: debes notificar al inquilino tu intención de vender y las condiciones. Dispone de 30 días naturales para decidir si ejerce su derecho de compra preferente.

Retracto: si vendes sin notificárselo, o lo haces en condiciones distintas (por ejemplo, más baratas) de las que le comunicaste, el inquilino puede subrogarse en la compra en un plazo de 30 días desde que conoce la venta, quedándose la vivienda en las condiciones reales de la operación.

IMPORTANTE: el derecho de tanteo y retracto puede renunciarse en el contrato de alquiler si el contrato es de duración superior a la mínima legal. Revisa tu contrato: si incluye esa renuncia, no estarás obligado a ofrecer la vivienda primero al inquilino. Es uno de los primeros puntos que conviene comprobar.

Derecho a permanecer en la vivienda

Si el comprador adquiere la vivienda, el inquilino tiene derecho a seguir viviendo en ella hasta que finalice su contrato, siempre que el contrato estuviera inscrito en el Registro de la Propiedad o el comprador conociera su existencia.

Con la legislación actual, los contratos de alquiler de vivienda habitual tienen una duración mínima de 5 años (o 7 si el arrendador es una empresa). Durante ese periodo, el inquilino está protegido salvo excepciones concretas.

¿Conviene vender con el inquilino dentro o esperar a que se vaya?

Depende de tu situación y del tipo de comprador al que quieras llegar. Te resumo las dos opciones:

Vender con inquilino (vivienda ocupada con contrato)

Ventajas: no pierdes meses de rentas mientras vendes, y atraes a inversores que valoran una rentabilidad inmediata.

Inconvenientes: el precio suele ser algo más bajo, porque reduces el número de compradores potenciales (descartas a quien quiere entrar a vivir ya) y porque el comprador asume el contrato existente.

Vender con la vivienda libre (sin inquilino)

Ventajas: accedes a todo el mercado, incluidos los compradores que quieren vivienda habitual, que suelen pagar más. Normalmente consigues mejor precio.

Inconvenientes: tienes que esperar a que termine el contrato (no puedes echar al inquilino antes de tiempo sin causa justificada), con la consiguiente pérdida de tiempo.

Mi recomendación general: si el contrato está cerca de finalizar, muchas veces compensa esperar para vender libre. Si quedan años de contrato por delante, plantéate venderla como inversión a un comprador que busque rentas.

Pasos para vender una vivienda alquilada en Burgos

• 1. Valoración de la vivienda. Puedes ponerte en contacto con nosotros para que te hagamos una valoración gratuíta para que sepas cuánto puedes pedir. 
• 2. Revisa el contrato de alquiler. Comprueba la fecha de inicio, la duración, si hay renuncia al tanteo y retracto y si está inscrito en el Registro. Todo empieza por aquí.
• 3. Calcula la rentabilidad. Si vas a venderla como inversión, ten claro el dato de rentabilidad bruta (renta anual / precio de venta). Es el argumento estrella para los inversores.
• 4. Notifica al inquilino (tanteo). Si no hay renuncia, comunícale formalmente tu intención de vender y las condiciones. Hazlo siempre por un medio que deje constancia (burofax).
• 5. Prepara la documentación. Nota simple, certificado energético, últimos recibos del IBI, contrato de alquiler, justificantes de pago de la renta y certificado de estar al corriente con la comunidad.
• 6. Firma arras y escritura. El comprador asume el contrato de alquiler vigente. En la escritura debe quedar reflejada la situación arrendaticia de la vivienda.

¿Qué pasa con la fianza del inquilino?

La fianza que el inquilino entregó al firmar el alquiler debe transferirse al nuevo propietario. Es habitual descontarla o ajustarla en la operación de compraventa, ya que será el nuevo dueño quien tenga que devolverla cuando el inquilino se marche. Conviene dejarlo claro en el contrato de arras y en la escritura para evitar problemas futuros.

Impuestos al vender una vivienda alquilada

Los impuestos son básicamente los mismos que en cualquier venta de vivienda. Como vendedor, te corresponde pagar:

Plusvalía municipal — el impuesto sobre el incremento del valor del terreno. Lo explico en detalle aquí: Plusvalía municipal en Burgos.

IRPF por la ganancia patrimonial — tributas por la diferencia entre el precio de compra y el de venta en tu declaración de la renta.

Un matiz importante: como la vivienda ha estado generando rentas, debes tener al día las declaraciones de esos ingresos por alquiler en tu IRPF. Si quieres entender bien todos los gastos de una compraventa, te recomiendo este artículo: ¿Cuánto cuesta escriturar una casa en Burgos?.

¿Tienes una vivienda alquilada en Burgos y quieres venderla?

Vender una vivienda alquilada tiene algunos pasos legales que conviene no saltarse, pero con el acompañamiento adecuado es un proceso totalmente manejable. La clave está en revisar bien el contrato, respetar los derechos del inquilino y elegir la estrategia de venta correcta según tu situación.

En Casoplan Inmobiliaria en Burgos tenemos experiencia vendiendo viviendas alquiladas, tanto a inversores que buscan rentabilidad como gestionando ventas al propio inquilino. Te ayudamos a hacerlo todo bien, sin riesgos legales y consiguiendo el mejor precio posible.

Si quieres saber cuánto vale tu vivienda en el mercado actual, pide una valoración gratuita y sin compromiso. Estudiamos tu caso concreto y te explicamos las mejores opciones para vender tu piso alquilado en Burgos.